Das stille Immobilienimperium der Kirche: Giganten unter dem Radar

Wenn wir von großen Immobilienbesitzern in Deutschland sprechen, nennen viele zuerst börsennotierte Konzerne wie Vonovia oder LEG Immobilien. Doch eine Institution, die geläufig in ihrer gesellschaftlichen Rolle wahrgenommen wird, verbirgt ein weit weniger bekanntes, aber gigantisches Immobilienportfolio: die Kirchen.

Ein Bestand von historischer Dimension

Die evangelische Kirche in Deutschland besitzt etwa 75.000 Immobilien – darunter Kirchen, Pfarrhäuser und Gemeindezentren. Ähnliche Größenordnungen gelten für die katholische Kirche mit geschätzten 130.000 Immobilienobjekten, darunter Schulen, Kindergärten, Pflegeeinrichtungen und Wohnungen.

Hinzu kommt: Die katholische Kirche alleine ist der größte private Grundeigentümer Deutschlands mit geschätzten 8.250 km² Grundbesitz – insgesamt liegt ihr Vermögen in Immobilien, Beteiligungen und Wertpapieren bei bis zu 200 Milliarden Euro.

Strategien und Wandel im Bestand

Das kirchliche Immobilienportfolio ist stark fragmentiert – verteilt auf Gemeinden, Orden, Stiftungen und Diözesen – und wird oft kaum öffentlich sichtbar gehandhabt. Die anhaltende Entkirchlichung und die sinkenden Einnahmen aus Kirchensteuern zwingen die Kirchen zum Umdenken: Laut aktueller Prognosen sollen bis 2060 rund ein Drittel der Immobilien veräußert werden. Ein komplexer, vielfach langsamer Prozess, bei dem gesellschaftlicher Nutzen und wirtschaftliche Zwänge aufeinanderprallen.

Konkretes Beispiel: Aachener Siedlungs- und Wohnungsgesellschaft (ASW)

Ein besonderes Beispiel ist die ASW – ein Immobilienunternehmen im Besitz mehrerer Bistümer (Köln, Paderborn, Trier, Münster, Aachen). Die ASW verwaltet rund 26.500 Wohnungen, insbesondere Sozialwohnungen, häufig mit staatlich gesicherten Mieteinnahmen. Über Tochtergesellschaften wie die Aachener Grundvermögen operiert das Unternehmen auch in Fondsstruktur – 2023 verwaltete man ein Immobilienvermögen in Höhe von rund 7,3 Milliarden Euro – davon ein erheblicher Teil institutionell, häufig kirchlich gebunden.

Zwischen Sozialauftrag und Renditenerwartung

Die kirchlichen Wohnungsunternehmen unter dem Dach des Katholischen Siedlungsdienstes (KSD) verfolgen einen sozialen Auftrag – etwa Schaffung bezahlbaren Wohnraums für Familien, Senioren oder benachteiligte Gruppen. Gleichzeitig stehen sie unter wirtschaftlichem Druck und Kritik – etwa wegen Modernisierungen, Mieterhöhungen oder unklarer Mittelverwendung.

Fazit

Das kirchliche Immobilienvermögen ist ein „schlafender Riese“: weniger sichtbar, aber massiv. Seine Größe, Struktur und strategischen Herausforderungen zeigen spannende Perspektiven – als zukunftsweisende Quelle für städtebauliche Entwicklung, soziale Verantwortung und auch Immobilien-Potenzial, das sich in den kommenden Jahren stark verändern wird.